Si vives fuera de la Unión Europea, tienes un piso alquilado en España y tributas por IRNR, esta noticia te interesa—y mucho. La Audiencia Nacional ha reconocido que también los no residentes extracomunitarios pueden deducir los gastos necesarios para obtener sus rendimientos del alquiler en España. El cambio llega con la sentencia de 28 de julio de 2025, que aplica el principio de libre circulación de capitales del artículo 63 del TFUE y elimina un trato desigual que venía afectando a miles de contribuyentes.
¿Qué había hasta ahora y por qué cambia?
Hasta la fecha, la Ley del IRNR (RDL 5/2004) permitía deducir gastos solo a residentes UE/EEE en su artículo 24.6, dejando fuera a quienes residen en terceros países. En la práctica, un propietario residente en EEUU o Reino Unido tributaba por el ingreso bruto sin poder restar gastos como reparaciones, comunidad o seguros. La Audiencia Nacional corrige esa desigualdad y extiende el derecho a todos los no residentes, con base en el artículo 63 TFUE y la doctrina del TJUE.
La clave jurídica, en sencillo
La sentencia entiende que comprar y alquilar un inmueble es un movimiento de capitales y que no puede penalizarse a quien invierte desde fuera de la UE con un peor trato fiscal que a un residente comunitario. En consecuencia, la deducibilidad de “los gastos necesarios para obtener el rendimiento”—los típicos de un alquiler—se extiende a extracomunitarios en IRNR. Diversos medios y despachos se han hecho eco del fallo, subrayando su impacto práctico.
¿Qué gastos entran en juego?
La regla es de sentido común: gastos necesarios y directamente vinculados al alquiler. En la práctica, hablamos—entre otros—de amortización del inmueble, suministros, comunidad, reparaciones y conservación, y seguros. El mensaje importante no es la lista exhaustiva, sino el criterio: gastos justificados y relacionados con el rendimiento del alquiler en España.
¿Puedo recuperar dinero de años anteriores?
Sí, si aún no han prescrito, se abre la puerta a rectificar autoliquidaciones (Modelo 210) y solicitar devoluciones por ingresos indebidos. La cobertura sectorial y el análisis técnico apuntan precisamente a revisar los últimos ejercicios no prescritos y plantear la devolución cuando proceda. Para la propia operativa del Modelo 210, recuerda que las instrucciones oficiales están en la web de la AEAT.
¿Está todo “cerrado” o podría cambiar?
Importante: aunque la sentencia es muy relevante, varios medios señalan que podría recurrirse en casación ante el Tribunal Supremo. Dicho de otro modo: el criterio coge fuerza ya, pero conviene actuar con técnica y documentar bien cada paso, anticipando un posible recorrido judicial.
¿Cómo te ayudamos desde Certus Legal Firm?
En escenarios como este, la diferencia entre “tener razón” y “cobrar la devolución” está en los detalles técnicos. Nuestro enfoque:
- Diagnóstico claro, caso a caso. Revisamos tus alquileres en España, tus gastos y tus declaraciones de IRNR (no prescritas). Identificamos importe recuperable y riesgos reales.
- Rectificación bien armada (Modelo 210). Calculamos el nuevo resultado aplicando correctamente los gastos deducibles y preparamos toda la prueba: facturas, justificantes, contratos y trazabilidad de pagos.
- Solicitud de devolución documentada. Defendemos tu posición con referencias a la sentencia de la AN y a la normativa aplicable, para acelerar y blindar la devolución.
- Estrategia si hay recurso. Si el asunto sube al Supremo, activamos una línea de defensa asentada en el TFUE, la jurisprudencia del TJUE y los convenios de doble imposición, con foco en no discriminación.
- Plan a futuro. Te dejamos una checklist operativa para próximos ejercicios: cómo documentar, qué conservar y cómo declarar para optimizar tu IRNR sin sobresaltos. (Referencia operativa de Modelo 210 incluida).
Si quieres alquilar en España desde fuera de la UE, toca mover ficha
La Audiencia Nacional equipara el terreno de juego: los no residentes extracomunitarios pueden deducir gastos en el IRNR por alquileres en España. Es el momento de revisar ejercicios no prescritos, rectificar cuando proceda y reclamar devoluciones con un expediente bien construido. Y, para lo que venga después, mejor con una estrategia jurídica sólida y preventiva.
