10 de enero, 2017

A la hora de adquirir un inmueble la ilusión con la que se afronta la operación una vez tomada la decisión se viene muchas veces abajo a la hora de obtener financiación con la entidad prestataria del dinero.

Para empezar es necesario tener en cuenta que el estudio por parte de la entidad financiera viene a tardar en torno a dos meses de tiempo por lo que a la hora de firmar un contrato de reserva de un inmueble o unas arras será preciso prever dicho espacio de tiempo o bien incluir una exclusión en la ejecución de las arras en caso de que no se pueda cumplir con la obligación de firmar el contrato de compraventa. Además las entidades financieras suelen exigir que el cliente aporte en torno al 20% del precio del inmueble por sus propios medios. Asimismo tener presente que los gastos e impuestos derivados de la operación de compraventa suelen ascender dependiendo de la comunidad autónoma de que se trate entre un 10 y un 12% del precio.

Lo más recomendable siempre es realizar el estudio con tres entidades diferentes para mejorar el mínimo poder de negociación existente con ellas. Para ello es bueno chequear en las redes las entidades que mejores préstamos ofrecen en cada momento.

Las condiciones más importantes a la hora de valorar la formalización de un préstamo hipotecario son las siguientes:

  • Solvencia: Es muy importante tener presente que nos otorgue o no la entidad financiera el préstamo tras estudiar nuestra solvencia que nosotros sepamos que vamos a poder abonar el préstamo y para ello es recomendable que la cuota mensual no supere un tercio de nuestros ingresos.
  • Tipo de interés: El tipo puede ser fijo o variable. Si es fijo tendremos la certeza de que no variará la cuota a lo largo del préstamo. Si es variable, jugaremos con la incertidumbre del mismo a futuro. En el caso del interés variable, normalmente los préstamos establecen que el tipo consta de un porcentaje fijo que puede oscilar entre el 1 y el 3% actualmente (denominado “diferencial”) y otro variable que va referenciado normalmente al euribor. En este sentido es recomendable evitar tipos referenciados a otros índices.
  • Duración: Lo suyo es que el préstamo no dure más allá de la edad estimada de jubilación respetando en todo caso los límites legales actuales.
  • Comisiones: Es recomendable tratar de reducir las comisiones al máximo posible, especialmente las de amortización anticipada parcial o total del préstamo con el fin de evitar que en cualquier momento que lo necesitemos queramos amortizar préstamo y la comisión nos dificulte la misma.
  • Moneda: Es importante que la moneda en la que se formalice el préstamo sea el euro para evitar el riesgo del factor país, como así ha sucedido con las famosas hipotecas multidivisa.
  • Vinculaciones: Las entidades financieras suelen reducir el diferencial del tipo a cambio de obligar al cliente a que contrate con la entidad financiera otros productos accesorios como seguros de protección de pagos, de daños en el inmueble, tarjetas de crédito, domiciliación de recibos y/o nóminas… En este sentido es preciso asegurarse de que los importes que nos cuestan dichas vinculaciones son de mercado y que no nos están repercutiendo vía vinculaciones la reducción del tipo.
  • Otras cláusulas: Al margen de lo anterior, y dado que los préstamos hipotecarios son eternos, deberemos ser cautos y dedicar tiempo a leer detenidamente toda la escritura de préstamo entendiendo párrafo a párrafo todo el documento y asegurándonos de que la entidad financiera no nos ha introducido alguna cláusula (por ejemplo la cláusula suelo) que haga que el préstamo contratado no se parezca al préstamo que se quiso contratar.

Para ello siempre contamos con la obligación impuesta por el legislador a los notarios de aconsejar a los consumidores y resolver las dudas que éstos puedan plantear.

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