8 de enero, 2017
A la hora de comprar un bien inmueble pueden darse diferentes circunstancias que exijan la celebración de unos contratos u otros. En orden cronológico y suponiendo que se firmaran todos los contratos razonablemente posibles podríamos describir los siguientes:
- Contrato de asesoramiento legal: En ocasiones comprador y/o vendedor deciden contratar los servicios de profesionales del derecho para asesorarles en la operación de compraventa. Se trata por tanto de un contrato privado de prestación de servicios por el cual a cambio del asesoramiento legal prestado por el profesional el cliente abona unos honorarios. Es recomendable formalizar dicha relación por escrito concretando con exactitud el importe de los honorarios a cobrar, esto es, el precio cerrado del asesoramiento.
- Contrato de mediación con la agencia inmobiliaria: Es el documento privado por el cual un vendedor contrata con una agencia inmobiliaria el servicio de mediar entre el vendedor y el comprador para la formalización de la compraventa a cambio de una contraprestación económica. Dicha contraprestación tradicionalmente se acuerda en función de una comisión que puede ir del 2 al 10% dependiendo de las circunstancias y la abona el vendedor salvo que las partes acuerden otra cosa. Es importante concretar si el servicio es en exclusiva o no, el momento y forma de pago, así como si el importe incluye o no el impuesto sobre el valor añadido.
- Contrato de reserva: Es el documento privado que se firma entre comprador y vendedor por el cual este reserva durante un período determinado de tiempo la prioridad en la adquisición del inmueble a aquél frente a otros adquirentes a cambio de una pequeña cantidad de dinero (en torno a un uno por ciento sobre el precio de venta). Normalmente se incluye una cláusula por la cual en caso de que la compraventa se materialice se descuenta dicho importe del precio de venta.
- Contrato de arras: Es el documento privado que se firma entre comprador y vendedor por el cual ambas partes se comprometen a comprar y vender respectivamente el inmueble acordado a un precio determinado en un plazo pactado entre ellas. Para ello el comprador aporta una cantidad de dinero que generalmente oscila en torno al 10 por ciento del precio de venta, de manera que si el compromiso se rompe por parte del comprador el vendedor tiene derecho a quedarse con las arras o señal entregada y si se rompe por parte del vendedor debe restituir al comprador dicha señal y abonarle en compensación un importe igual a dicha señal. Normalmente se incluye una cláusula por la cual en caso de que la compraventa se materialice se descuenta dicho importe del precio de venta, se define el régimen de los gastos e impuestos derivados de la compraventa y cada vez más se incluye una cláusula por la que el contrato queda sin efecto en caso de no obtener financiación hipotecaria para la compra debiendo restituir el vendedor la señal entregada.
- Contrato privado de compraventa: Es el documento privado que se firma entre comprador y vendedor por el cual ambas partes compran y venden respectivamente el inmueble acordado a un precio determinado. En dicho documento quedan fijados los términos y condiciones que regulan la transacción. Aunque algunos de ellos vendrán determinados por el contrato de arras si es que se firmó, es muy importante definir quién se hace cargo de los gastos, establecer las cargas y gravámenes que tiene el inmueble, la existencia de ocupantes, definir y describir muy bien el inmueble observando que se corresponde la realidad registral del mismo con la realidad física, establecer el precio y la forma y momento del pago, penalizaciones por incumplimiento y garantías en caso de precio aplazado,…
- Escritura pública de compraventa: Es el documento público en el que queda formalizada la compraventa y que será luego presentada al registro de la propiedad correspondiente para su debida inscripción la cual dotará a la transacción de eficacia frente a terceros. En ella se incluirán todas las cláusulas que definan la transacción, estando no obstante condicionado por lo acordado en el contrato privado de compraventa. El medio de pago deberá quedar suficientemente acreditado y adjunto en la propia escritura. Normalmente la escritura pública suele sustituir en la práctica al contrato privado de compraventa porque el mismo contrato de arras suele emplazar a las partes a otorgar la escritura de compraventa en un plazo dado.
Finalmente, si la transacción se formaliza con financiación bancaria será preciso formalizar el contrato de préstamo hipotecario, que lo será en escritura pública y en el cual no hay margen de negociación siendo preciso tener en mente las cláusulas incluidas en el mismo que la jurisprudencia ha declarado como nulas con anterioridad, así como el contrato de prestación de servicios de tasación del inmueble al que el banco obliga para poder formalizar la operación.
