La reciente Sentencia nº 956/2025 (ECLI:ES:TS:2025:3472), dictada por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso‑Administrativo del Tribunal Supremo en el recurso de casación 2197/2023, introduce un giro de gran calado en la interpretación del artículo 27.2 de la Ley 35/2006 del IRPF. El pronunciamiento —que declara suficiente la mera acreditación formal de la existencia de una persona empleada a jornada completa para la actividad de arrendamiento de inmuebles— desactiva la exigencia añadida, sostenida por la Inspección y el TEAC, de justificar una carga de trabajo real y suficiente. A continuación se analiza su alcance desde una perspectiva académica, con especial atención a los efectos sobre la empresa familiar y la seguridad jurídica del sistema tributario.
Planteamiento del problema interpretativo
Históricamente, el artículo 27.2 LIRPF ha condicionado la consideración del arrendamiento de inmuebles como actividad económica a la concurrencia de dos requisitos: (i) la existencia de local exclusivamente destinado a la gestión y (ii) la utilización, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Eliminado el requisito del local exclusivamente destinado a la gestión, en la práctica, la Inspección añadió un tercer elemento —de facto jurisprudencial— consistente en la demostración de la racionalidad económica de la contratación. Este criterio restrictivo desembocó en un elevado volumen de liquidaciones y recursos (más de 4.300 expedientes entre 2015 y 2024), con consecuencias adversas sobre la aplicación de los incentivos propios de la empresa familiar en el ISD y la exención correlativa en el IP.
Contenido y fundamentación de la sentencia
El Tribunal Supremo, tras examinar la evolución administrativa y judicial del precepto, declara que la ley no impone prueba adicional alguna sobre la necesidad económica del contrato. El Alto Tribunal ancla su decisión en una interpretación teleológica del precepto —en línea con la Recomendación 94/1069/CE de la Comisión Europea— y subraya que la finalidad legislativa es facilitar la continuidad del tejido empresarial familiar, evitando cargas probatorias excesivas que erosionen la seguridad jurídica.
De este modo, el fallo desautoriza la doctrina administrativa previa, al entender que introducir parámetros de “razonabilidad económica” vulnera los principios de reserva de ley y certeza tributaria consagrados en el artículo 31.1 CE.
Sistema de garantías y simulación
No obstante, la sentencia establece un importante contrapeso: la Administración conserva la potestad de recalificar las operaciones cuando aprecie simulación (art. 16 LGT). Ahora bien, la carga argumental se invierte: deberá explicitar los elementos fácticos que revelen la artificialidad del contrato laboral. Se fortalece así la protección del contribuyente frente a valoraciones discrecionales cuyo sustento probatorio era, hasta ahora, difuso.
Impacto económico y patrimonial
Un estudio del Consejo General de Economistas anticipa que la nueva doctrina liberará entre 420 y 600 millones de euros anuales a partir de 2026, al reinstaurar la reducción del 95 % en la base imponible del ISD (99 % en Aragón) y consolidar la exención en el IP para estructuras patrimoniales de arrendamiento. Dicho efecto puede ilustrarse con un ejemplo: la transmisión mortis causa de una cartera valorada en 4 millones de euros pasaría de una carga tributaria cercana a 1 millón a apenas 45.000 euros, cifra que optimiza la liquidez y propicia la reinversión en el sector.
Incidencia sobre la planificación societaria
La supresión del requisito de la carga de trabajo real vacía de sentido muchas estructuras complejas (subcontrataciones, property management externo, sociedades interpuestas) diseñadas exclusivamente para satisfacer ese test de razonabilidad. A partir de ahora, bastará con un contrato laboral auténtico, adscrito a la sociedad arrendadora, para activar el incentivo. Ello simplifica la gobernanza de la empresa familiar y reduce los costes de cumplimiento.
Sin embargo, el Tribunal deja abierta la cuestión relativa a la posibilidad de cumplir el requisito mediante personal empleado por otra entidad del grupo. Un recurso pendiente de resolución esclarecerá si el principio de unidad funcional del grupo puede suplir la exigencia formal.
Confluencia con el resto del ordenamiento en 2025
La sentencia se produce en un contexto de reformas que refuerzan la confianza del inversor:
- El Real Decreto‑ley 4/2025, de 8 de abril, dota de 5.000 millones a una línea de avales y amplía el FIEM, apuntalando la liquidez empresarial.
- La Ley Orgánica 1/2025 incorpora la Oferta Vinculante Confidencial (OVC) como mecanismo de resolución extrajudicial ágil, aplicable también a controversias arrendaticias.
- Dos resoluciones recientes del TS —9 de abril (phishing bancario) y 21 de abril (retracto arrendaticio)— refuerzan la tutela del inversor y la seguridad de las transacciones.
Este trípode normativo perfila a España como destino preferente de capital family office, tendencia apuntalada por informes de Knight Frank que sitúan al país en el pódium europeo de atracción de patrimonio familiar para 2026.
Líneas de actuación recomendadas
Desde la perspectiva profesional, resulta aconsejable:
- Auditar la situación laboral de la sociedad arrendadora, garantizando la existencia de un contrato indefinido a jornada completa con funciones acreditables.
- Revisar la proyección fiscal en IP 2025 y sucesiones, incorporando la reducción o exención ahora consolidada.
- Planificar cronogramas de transmisión —inter vivos o mortis causa— para maximizar el aprovechamiento del incentivo, especialmente ante eventuales cambios políticos.
- Monitorear el desarrollo jurisprudencial sobre empleados intragrupo y las futuras consultas vinculantes de la DGT.
La Sentencia 956/2025 constituye un hito en la delimitación del concepto de actividad económica y reequilibra la relación entre Administración y contribuyente. Su lectura resulta imprescindible para quienes investigan la fiscalidad de la empresa familiar y, muy especialmente, para los operadores que diseñan estructuras patrimoniales de arrendamiento. La nueva doctrina otorga certidumbre, reduce la litigiosidad y refuerza la competitividad de España como centro de inversión inmobiliaria. Frente a este cambio de paradigma, el asesoramiento especializado se erige en instrumento clave para traducir la seguridad jurídica recién conquistada en ventajas patrimoniales concretas.
