Invertir en vivienda en España: qué cambia para el inversor extranjero con los decretos de octubre de 2026

El Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre de 2026 dos reales decretos-leyes en materia de vivienda, publicados en el BOE del día 7. El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre y el Real Decreto-ley 28/2026 lo estará desde el 15 de noviembre. Ninguno ha sido convalidado todavía.

Para el inversor extranjero que quiere invertir en vivienda en España, el cambio no está tanto en el impuesto sobre la renta como en la compra, el contrato y el alquiler:

• La tributación del no residente no cambia en el texto publicado. El decreto no modifica la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Las nuevas reducciones y la deducción por alquiler están en la Ley del IRPF.
• Hasta el 31 de diciembre de 2030, las personas jurídicas que sean grandes tenedores, y las entidades que compran inmuebles o préstamos impagados muy por debajo de su valor, no pueden adquirir una vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado, salvo excepciones.
• El arrendatario conserva el derecho de tanteo y retracto aunque la vivienda se venda junto con otras, si es jurídicamente individualizable.
• El alquiler de temporada exige una causa acreditada y, desde el 1 de diciembre de 2026, las estancias de hasta 30 noches tributan con IVA del 10 %.
• Si se convalida el Real Decreto-ley 28/2026, el contrato de vivienda habitual se prorrogará por plazos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y el arrendador que no prorrogue deberá indemnizar.

Este artículo resume el texto publicado en el BOE, con el estado a 14 de octubre de 2026. Lo que dependa de la convalidación se indica expresamente.

¿Qué decretos son y en qué situación están?

Norma	Contenido principal	Vigencia	Situación
Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre	Medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Incluye límites a la compra, la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el IRPF, el IVA, el IBI y las SOCIMI	En vigor desde el 8 de octubre de 2026 (algunas medidas, desde el 1 de diciembre de 2026 o el 1 de enero de 2027)	Pendiente de convalidación
Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre	Estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (nuevo artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos)	15 de noviembre de 2026	Pendiente de convalidación

 

El contexto importa para cualquier decisión de inversión. El Congreso derogó los dos decretos anteriores, de 29 de septiembre, y las Cortes están disueltas con elecciones convocadas. La convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, en un plazo de 30 días desde la promulgación. Si un decreto no se convalida, las medidas que contiene dejan de aplicarse.

¿Cambia la tributación del inversor no residente?

No en el texto publicado. El Real Decreto-ley 29/2026 modifica la Ley del IRPF, la del IVA, el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el régimen de las SOCIMI. No modifica el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, que tiene sus propias reglas de base y de gastos.

Situación del inversor	Qué dice el decreto
No residente sin establecimiento permanente	No modifica la Ley del IRNR. Las reducciones sobre el rendimiento del alquiler y la deducción por alquiler de vivienda habitual se introducen en la Ley del IRPF y el texto no las extiende expresamente a este contribuyente.
Residente fiscal en España	Aplican las nuevas reducciones del IRPF a los contratos nuevos (tabla siguiente) y, si alquila su vivienda habitual, la deducción del 10 %
Contribuyente del régimen especial de desplazados	El decreto no lo menciona.
Sociedad	Las reducciones y la deducción son del IRPF y no se aplican en el Impuesto sobre Sociedades. Cambia el gravamen especial de las SOCIMI (ver más abajo)

 

¿Qué reducciones tiene el arrendador residente en España?

Para el arrendador contribuyente del IRPF, el decreto sustituye el régimen de reducciones sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda (artículo 23.2 de la Ley del IRPF). Las nuevas reducciones se aplican a los contratos celebrados después del 1 de diciembre de 2026. Los contratos anteriores mantienen la reducción que ya les correspondía (disposición transitoria trigésima octava).

El porcentaje depende de cómo se fije la renta frente a la anterior, de si la vivienda está en una zona tensionada y de la edad del arrendatario. Para las reducciones por contrato nuevo, el arrendador no puede ser gran tenedor.

Nuevo contrato	Reducción del rendimiento neto
Renta inicial rebajada más de un 5 % respecto a la última renta, con el mismo arrendatario tras el plazo mínimo de cinco años o la última prórroga	100 %
Igual rebaja, con otro arrendatario, si la renta es inferior al límite del índice de precios de referencia	100 %
Rebaja de más del 5 % en otros casos: zona tensionada y arrendatario de 18 a 35 años	95 %
Rebaja de más del 5 % en otros casos: zona tensionada	90 %
Rebaja de más del 5 % en otros casos: arrendatario de 18 a 35 años	85 %
Rebaja de más del 5 % en el resto de casos	70 %
Renta inicial no superior a la anterior	50 %
Renta inicial incrementada hasta un 5 %	40 %
Incremento de más del 5 % y hasta el 10 %	30 %
Incremento de más del 10 % y hasta el 15 %	25 %
Incremento de más del 15 % y hasta el 20 %	20 %
Incremento superior al 20 %	15 %
Vivienda alquilada por primera vez, con renta inferior al límite del índice de referencia	100 %
Vivienda alquilada por primera vez, renta igual o superior al límite del índice	50 %

 

Además:

• Si el arrendatario es una administración pública o una entidad sin fines lucrativos que destina la vivienda a alquiler social, la reducción es del 70 %, y del 60 % si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores al contrato. Estas dos no exigen que el arrendador no sea gran tenedor.
• En la prórroga tácita, con renta que no supere el límite del índice de referencia, la reducción es del 80 %.
• Si concurren varias reducciones, se aplica la mayor.
• Las reducciones de zona tensionada (95 % y 90 %) dependen de las zonas que recoja la resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y en la práctica solo se aplican donde la comunidad autónoma ha declarado la zona.

Para el inquilino residente, el decreto crea una deducción estatal del 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual, con base imponible inferior a 33.007,20 euros y un máximo de 1.163 euros. Exige no ser titular, ni el contribuyente ni su unidad familiar, de otra vivienda a menos de cincuenta kilómetros durante al menos la mitad del período.

¿Qué limita la compra de viviendas y de carteras?

Desde la entrada en vigor del decreto y hasta el 31 de diciembre de 2030, el artículo 1 limita la adquisición de una vivienda, a título oneroso o gratuito, por una contraprestación inferior al 70 % de su valor de mercado. Afecta a dos tipos de adquirente:

• Las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación.
• Las personas jurídicas que sean grandes tenedores, las entidades de su grupo y quienes actúen por su cuenta.

El valor de mercado lo determina una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes, y el informe debe aportarlo la parte compradora. La contraprestación incluye las deudas asumidas y las ventajas patrimoniales conexas.

No se aplica, entre otros casos, cuando la vivienda se destina a vivienda habitual a precio asequible o social hasta al menos el 31 de diciembre de 2030, cuando la compra la hacen entes públicos con esa finalidad, ni a las transmisiones elevadas a escritura pública antes de la entrada en vigor. La excepción por adhesión a un Código de Buenas Prácticas no se puede invocar hasta que el Consejo de Ministros apruebe ese código.

Cuándo se es gran tenedor es la pregunta de fondo. La Ley 12/2023, en la redacción del decreto, lo define como la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m2 de superficie construida de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. En una zona tensionada, la comunidad autónoma puede rebajar el umbral a cinco inmuebles. Dos reglas nuevas importan al inversor:

• La condición se acredita con certificación del Registro de la Propiedad que relacione las propiedades a su nombre.
• Si una finca registral comprende un edificio con varias unidades susceptibles de uso residencial, cada unidad cuenta como un inmueble independiente, aunque no exista división horizontal inscrita.

¿Qué cambia al comprar una vivienda alquilada?

El nuevo artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula el derecho de adquisición preferente del arrendatario en los términos siguientes:

• Tanteo: treinta días naturales desde la notificación fehaciente de la decisión de vender, del precio y de las condiciones esenciales.
• Retracto: treinta días naturales desde que el adquirente notifique las condiciones de la compraventa con copia de la escritura, si no hubo notificación, se omitió algún requisito o el precio fue inferior.
• Venta conjunta: los derechos no decaen porque la vivienda se transmita con otras viviendas, locales o activos, siempre que sea jurídicamente individualizable. El precio imputado a la vivienda debe fijarse con criterios objetivos y verificables, y son ineficaces frente al arrendatario las asignaciones de precio que persigan impedir el ejercicio del derecho.
• Registro: para inscribir la venta de una vivienda arrendada hay que justificar las notificaciones. Si la vivienda no está arrendada, el vendedor debe declararlo en la escritura.
• El arrendatario no puede renunciar a este derecho.

Para quien compra una cartera o un edificio con viviendas alquiladas, esto cambia la estructura de la operación y el calendario de cierre. Además, la enajenación de la vivienda arrendada no afecta al derecho del arrendatario a la indemnización por no prórroga del Real Decreto-ley 28/2026, que corresponde al adquirente que se subroga en la posición del arrendador.

¿Cómo cambia el contrato de alquiler?

La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos del Real Decreto-ley 29/2026 afecta al contrato en varios puntos:

• Renta inicial en zona tensionada: no puede exceder de la última renta de la misma vivienda de los últimos cinco años, una vez actualizada, con un incremento máximo del 10 % si hubo rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad en los dos años anteriores, o si el contrato es de diez años o más. Si el arrendador es gran tenedor, la renta no puede exceder el límite del índice de precios de referencia.
• Actualización: solo por el IRAV, y sin pacto expreso no se actualiza. Hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite del índice de referencia no procede incremento y, en el resto de casos, sin pacto no puede superar el 2 %.
• Gastos: no pueden repercutirse al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización, ni los tributos asociados a la vivienda, salvo que el arrendatario sea obligado tributario.
• Garantías: la garantía adicional a la fianza no puede exceder de dos mensualidades (una en los contratos temporales) y no puede exigirse un seguro de impago.
• Publicidad: toda oferta debe incluir, cuando proceda, el índice de referencia, el límite de renta aplicable, el código identificativo de la vivienda y la condición de gran tenedor del arrendador.
• Prórroga extraordinaria: el arrendatario de un contrato cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 puede pedir hasta dos años más, por anualidades, si está al corriente de pago. No procede si las partes pactan una renta al menos un 5 % inferior.

Si se convalida el Real Decreto-ley 28/2026, desde el 15 de noviembre de 2026 el contrato de vivienda habitual, cumplido el plazo mínimo de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), se prorrogará por plazos sucesivos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), salvo aviso de una de las partes. El arrendador debe avisar con seis meses de antelación (antes, cuatro) y, si no prorroga, debe indemnizar con el mayor de doce mensualidades o una mensualidad por año de residencia, salvo que concurra alguna de las causas de exclusión, como la necesidad de la vivienda para sí o para familiares hasta el segundo grado, o que las partes firmen un nuevo contrato.

¿Qué cambia en el alquiler de temporada, el turístico y las SOCIMI?

• Alquiler de temporada: el contrato debe prever la causa del desplazamiento temporal, que ha de ser real y acreditable, y la carga de la prueba es del arrendador. Su duración debe ser superior a 31 días y, como regla general, no exceder de doce meses. Si se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual. Los contratos de temporada anteriores al 8 de octubre siguen su régimen hasta el final del plazo pactado, sin prórroga.
• Alquiler turístico: la cesión sujeta a normativa turística queda fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con una duración máxima de 31 días fijada por la administración competente. Desde el 1 de diciembre de 2026, los arrendamientos de viviendas amuebladas de hasta 30 noches dejan de estar exentos de IVA y tributan al 10 %, salvo en la residencia habitual del arrendador.
• IBI: en municipios con zona tensionada, los ayuntamientos pueden aprobar un recargo de hasta el 50 % sobre alojamientos turísticos, hasta el 100 % para titulares de dos o más y hasta el 150 % para titulares de cuatro o más. También pueden recargar las viviendas desocupadas con carácter permanente, es decir, durante más de dos años sin causa justificada, con un recargo de hasta el 50 % que puede llegar al 100 % según el número de inmuebles del titular o los años de desocupación.
• SOCIMI: el gravamen especial sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento de vivienda pasa del 15 % al 25 %, con reducciones del 50 % o del 100 % si más del 80 % del parque es de alquiler asequible. Para 2026 y 2027 el umbral transitorio es del 60 % y del 70 % respectivamente.
• Plusvalía municipal: nuevos coeficientes máximos desde el 1 de diciembre de 2026. Afecta a cualquier transmisión, también de no residentes.

¿Qué conviene revisar ahora?

1. Si el adquirente es persona jurídica o forma parte de un grupo, si alcanza la condición de gran tenedor con el nuevo cómputo por unidades registrales.
2. En operaciones de compra por debajo del valor de mercado, si entran en el límite del 70 % y qué excepción se invoca.
3. En la compra de viviendas alquiladas o de carteras, el tanteo y el retracto del arrendatario y el precio imputado a cada vivienda.
4. Las cláusulas de los contratos nuevos y vigentes: renta, actualización por IRAV, gastos, garantías y causa de temporalidad.
5. Contratos que vencen en los próximos meses y plazos de preaviso, con la diferencia entre cuatro y seis meses.
6. En alquiler turístico, el IVA del 10 % desde el 1 de diciembre de 2026 y la situación censal del propietario.
7. La residencia fiscal del inversor y qué ley del impuesto le resulta aplicable.
8. Operaciones que dependan de la convalidación. Si un decreto decae, sus medidas dejan de aplicarse.

Preguntas frecuentes sobre los decretos de vivienda para inversores extranjeros

¿Han cambiado los decretos de vivienda el impuesto de los no residentes?

En el texto publicado, no. El Real Decreto-ley 29/2026 no modifica la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Las nuevas reducciones del rendimiento del alquiler y la deducción por alquiler se introducen en la Ley del IRPF.

¿Afecta el límite del 70 % a un particular extranjero que compra una vivienda?

El artículo 1 se dirige a las entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras impagadas muy por debajo de su valor y a las personas jurídicas que sean grandes tenedores. Una persona física que no entre en esos supuestos no está en su ámbito, aunque conviene revisar el caso concreto.

¿Cuándo se es gran tenedor?

Cuando se es titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m2 construidos de uso residencial, sin contar garajes y trasteros. En una zona tensionada el umbral puede bajar a cinco inmuebles. Cada unidad residencial de un edificio cuenta como un inmueble, aunque no haya división horizontal.

¿Puede el inquilino comprar la vivienda antes que el inversor?

Sí. El arrendatario tiene derecho de tanteo y retracto sobre la vivienda arrendada, también cuando se vende con otras si es jurídicamente individualizable, y no puede renunciar a él.

¿Qué ocurre si no se convalidan los decretos?

Quedarían derogados y sus medidas dejarían de aplicarse, como ocurrió con los dos decretos anteriores, de 29 de septiembre. Cuando se publique el resultado, este artículo se actualizará.

¿Cambia algo en el alquiler turístico?

Desde el 1 de diciembre de 2026, los arrendamientos de viviendas amuebladas de hasta 30 noches tributan con IVA al 10 %, salvo en la residencia habitual del arrendador. Los ayuntamientos de zonas tensionadas pueden además aprobar recargos del IBI sobre alojamientos turísticos.

Cómo afectan estos cambios a cada operación

Los dos decretos tocan a la vez la compra, el contrato, el IVA y la tributación de la sociedad que invierte. La decisión correcta depende de quién compra, de cómo se estructura la operación, de si hay inquilinos y de si la norma sobrevive a la convalidación. En Certus asesoramos en materia legal e inmobiliaria y en la implantación de empresas en España, incluida la vivienda y la reubicación del equipo. Para analizar una operación concreta, está disponible nuestra página de contacto.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Normativa de referencia: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible; Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual; Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF; Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda; y texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Estado a 14 de octubre de 2026.